任意売却の基礎知識|流れ・費用・よくあるトラブルなどを初心者向けに解説

当サイトは任意売却の基礎知識をご紹介しています。
ローンを滞納している状況で不動産を売却するときの流れから費用、それによくあるトラブルなども初心者向けに解説しているサイトです。
競売を避けて不動産を手放したい場合に選択肢として考えているのなら、ぜひ参考にしてみてください。
基本知識として、売却を行うための条件を知っておくのもおすすめです。
また売却をするときには、専門の不動産会社に相談するのが良いでしょう。

任意売却の基礎知識|流れ・費用・よくあるトラブルなどを初心者向けに解説

任意売却という言葉を聞いたことがあるけれど、実際にどのようなことをするのかという疑問を持っている初心者の方は多いと思われます。
もし今後、任意売却をすることが考えられるのであれば、基礎知識から押さえておくのが良いかも知れません。
その場合には具体的にどのような流れで任意売却をするのかも知っておきたいものです。
また費用はどの程度かかり、どのように支払うのかも予め知識を得ておくことをおすすめします。
それから、いざというときのためよくあるトラブルの知識も持ちたいものです。

任意売却を進める際の流れを押さえておこう

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住宅を購入するときは、30年以上などの長期間の住宅ローンを組むことが一般的です。
ローンの返済が滞ると家を手放さなくてはならないこともあるので、返済計画はきちんと立てておく必要があります。
とはいえ、返済計画を立てていても、長期間の間には病気や転職などで収入が大幅に減少する可能性もないとはいえません。
何等かの理由でローンが返済できず家を手放す人も多く存在します。
最近は、競売よりもメリットが多い任意売却という形で家を手放す人も増えてきました。
競売よりも高く売れるので残債が少なくなることは大きなメリットといえるでしょう。
任意売却にするなら、その流れや手順も知っておきたいところです。
まず、任意売却の場合は、債権者の同意が必要になりますので、債権者と交渉をすることになります。
そして、手続きには不動産の知識も必要になりますので仲介してくれる業者を見つけておく必要もあります。
仲介業者が決まったら、物件調査を行い査定をします。
債権者に任意売却の申し入れをし売買価格を決め、その後は販売活動へと進みます。
購入者が決まったら売買契約を締結し、引き渡しの時期などを決めていくことになります。

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任意売却を行う際に発生する費用目安

任意売却とは、住宅ローンの返済が残っている場合の選択肢として代表される売却方法です。
そのため経済的に余裕がないケースが多く、捻出が難しいことがほとんどとされています。
そのような任意売却の費用の目安を把握しておくことで、突発的なケースに対処できる資金を確保しておきましょう。
任意売却には、仲介手数料や抵当権の抹消料などを支払う義務が生じます。
売却時の仲介手数料は200万円以下であれば5パーセント以内、400万円超える場合は3パーセント以内と金額が定められているのが特徴です。
抵当権抹消にかかる費用は、登録免除税から登記情報代、そして司法書士の依頼料などを含めて計算します。
そして滞納した固定資産税、都市計画税、住民税も支払う義務がありますので、売却時に納付する必要があります。
別途マンションの場合は、滞納した管理費や修繕積立金も同時に支払っていく必要があり、これらを税理士などと相談しながら支払いを進めていきます。

任意売却でよくあるトラブルを押さえておこう

住宅ローンが残った状態で、返済する能力が無くなってしまった際には、競売にかけられてしまう前に任意売却で手放す方法があります。
本来であればメリットが豊富な方法になりますが、よくあるトラブルというものがあるので、いくつかのポイントを確認しておくことは重要です。
任意売却は借金を残したままになるので、手放す方は資金がショートしていることが前提です。
そのため引っ越し料金を得ることができるようにしていることが基本となりますが、悪質な会社に依頼をしてしまうと高額な引っ越し料金を提示していながら手渡される額面が低くて不足してしまう問題もあります。
上限は30万円までに限定されており、それ以上の額面を提示する会社は要注意です。
次に任意売却後の借金返済の内容にもトラブルが起きてしまうことがあり、悪質な会社の場合は借金はゼロになるとして利用者を募っている事実があり、売却後に初めて返済しなければならない額面を知ってしまうという問題もあります。
任意売却では残債に対して販売価格が高ければ確かに借金はゼロになりますが、通常の範囲では不足をしてしまい残債は返済がしやすいように債権者との話し合いで毎月の支払額を組み直すことが必要になるので、依頼する会社は慎重に探さないと今後の人生に行き詰るというリスクが出てしまいます。

任意売却を行っても残債が発生するケースも多いので注意!

何かしらのことが理由となり、住宅ローンの返済ができなくなってしまうということもあるかもしれません。
このような時の一つの手段に、任意売却を行う方法が挙げられます。
住宅ローンの返済ができなくなり、なおかつ物件を売却したとしても、その収益がローンの残りを上回ってしまう場合に、金融機関や銀行などの了承を得た上で物件を売却する方法です。
基本的に任意売却で売却益が発生した場合には、全て住宅ローンの残債の返済に充てられることになります。
とはいえ任意売却を行ったとしても、住宅ローンの残債がさらに残るケースもあるため十分な注意が必要です。
任意売却をすれば残りを支払わなくても許されると思う人が多いですが、売却益よりも残りの方が大きくなる為、売却が完了した後も住宅ローンが残ることになります。
返済義務が消滅するわけではないため、完済するまではしっかりと支払いを続ける必要があります。
返済期限や月々の返済額に関しては、債権者と相談をして決めることになるでしょう。

任意売却を行うための条件を知っておこう

任意売却はすべての物件で可能なわけではなく、いくつかの条件を満たす必要があります。
銀行をはじめとした債権者の同意、税金の未納による差し押さえなどがない、売却のための期間の確保などが条件として挙げられるでしょう。
また、任意売却を行う物件に価値があることや、マンションの場合は管理費や修繕積立金の滞納がないことなども必須です。
共有者がいる場合は共有者の同意を得ていること、連帯保証人がいる場合も同様に、連帯保証人が同意している必要があります。
任意売却は競売に至る前に物件を売却し、借金に売却益を当てることができる有用な方法です。
売却を考えている場合には、自分の物件が当てはまっているかどうかをまず確認することが重要です。
銀行などの債権者は基本的には同意をしてくれる傾向にあります。
市場価格と同じ売却益が出る可能性があり、利益があればその分だけ借金に回すことができます。
任意売却は債権者にとっても使いやすい方法となっています。

任意売却のメリットはリースバックについて交渉できるところ

何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、滞納状態をそのまま放置していると自宅を競売にかけられ、強制的に処分されてしまうおそれがあります。
しかし競売が開始される前に任意売却という手法を選択すれば、これを避けることができます。
任意売却を行っても、自宅を人手に渡すことには変わりありません。
ただ、競売と違って買い手を任意に選べるため、価格や引き渡しのスケジュールなどについて交渉次第では融通を利かせることができるというメリットがあります。
また、場合によってはリースバックについて交渉することも可能です。
リースバックとは、手持ちの住宅をいったん売却するが、同時にその買い手と賃貸借契約を結び、今度は賃借人としてその住宅に住むことをいいます。
所有権こそ失いますが、愛着のある我が家に住み続けられるというのは大きなメリットです。
さらに、いずれ経済状態が好転したら住宅を買い戻し、再び名実ともにマイホームとするといった特約を結ぶことも可能です。

任意売却には金融機関との話し合いが必要です

住宅ローンを借りて家を購入した後に、何らかの事情で月々の返済を継続出来ない状況になってしまう場合があります。
ある程度の期間返済出来ずに滞納状態が続けば、住宅ローンの借入時に設定された抵当権が実行されることになります。
住宅は競売にかけられ、落札代金は残債の返済へとまわります。
競売よりも普通に買い手を探した方が高く売れる傾向がありますが、抵当権が付いた状態だと買い手を見つけるのは難しいです。
競売を避けるためには抵当権の抹消が必要になるのですが、滞納物件の売却では売却代金で住宅ローンを完済出来ないことが多いので、抵当権の抹消が出来ず通常の売却手続きを取ることが出来ません。
そこで必要になるのが金融機関との話し合いで、住宅ローンを完済出来なくても抵当権を抹消してもらえるようになれば売却が可能になります。
これを任意売却と言いい任意売却の方が競売より高値での売却が期待できることを考えれば、話し合いの機会を持つことには大きなメリットがあります。

任意売却と競売の違いは手続きに融通が利くかどうか

住宅ローンの返済を続けることが困難になった時、借り換えローンなどによる資金調達ができなければ住宅を売ってその代金で返済することとなりますが、その際の売却法には競売と任意売却という2種類があります。
まず競売は、債権者または住宅所有者の申し立てに基づき、裁判所が主導して手続きを進めます。
買い手は官報を通じて募集し、競争入札の形で売却します。
開始から完了に至るまでの一連のスケジュールは、すべて裁判所が一方的に決定することとなります。
これに対して任意売却では、債権者と住宅所有者が話し合い、任意の方法で住宅を売却します。
通常は一般の中古住宅と同じように不動産会社に買い手探しを依頼するため、競争入札による場合よりも市中の価格に近い値段で、つまり高く売れる可能性があります。
また、やはり入札と違って購入予定者と事前に接触できることから、住宅の明け渡しや引っ越しのスケジュールなどについてある程度交渉することも可能です。

離婚によりマイホームを手放すため任意売却を利用する人は多い

家族で暮らす夢のマイホームを手に入れたものの、様々な理由で手放すこととなってしまったケースは少なくないものです。
単純に住宅ローンの返済に行き詰まったという場合や、遠方絵の転勤が決まったこと、実家に戻る必要が生じたことなども主な理由ですが、離婚によってマイホームを手放すことも目立ちます。
ローンの借入金額を売却によって得られる金額が下回ってしまう場合には、任意売却が利用されることとなりますので、近々離婚について検討しているという方は、その利用方法について調べておくことも良いでしょう。
任意売却は、あくまでも住宅を自分の意志で売りに出すということですから、競売とは違いイメージもそれほど悪いものではありません。
また、比較的市場価格に近い金額での売却が可能なケースがあり、残債の発生も大きな負担にならない程度に収まることも多いので、ぜひ検討してみることがおすすめです。
その際には、任意売却を多く取り扱っている不動産会社に連絡をして手続きをしてくことが良いでしょう。
確実で安心感のある任意売却のためには、インターネットで情報を調べておくことが大切です。

任意売却をしても連帯保証人の立場は変わりません

住宅ローンを返済できなくなれば、対象の不動産を任意売却して返済に充てるのも一つの方法になります。
しかし、任意売却で得た代金ですべての借金を清算することが出来ない場合が多いです。
つまり借金は残っているので当然返済義務も残ります。
連帯保証人がいる場合はどうなるのかが気になる所ですが、簡単に言うと何も変わるところはありません。
契約当初と同じく住宅ローンの債務者と連帯して債務を保証する立場のままです。
ローンの対象になっていた住宅を手放したからと言って債権債務の関係が終了するわけではありません。
但し、立場は何も変わらないのですが状況の面で変わったことがあります。
それは債務の担保を失っているという点です。
住宅ローンの担保として対象の住宅が抵当に入っている状態になっていましたが、任意売却によって住宅を手放しているので不動産担保のない債務に変わっています。
連帯保証人の立場としては、任意売却で残債が減っても一概に状況が良くなったとは言えません。